Cung cầu bất động sản nhu cầu cho doanh nghiệp

[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Những bài trước trong loạt bài giới những kiến thức, khái niệm căn bản trong lĩnh vực BĐS đã giới thiệu về khung pháp lý của thị trường – “luật chơi” của thị trường. Trong phần tiếp theo này chúng ta sẽ nhìn thị trường từ một góc độ cung cầu.

    [/tomtat]

[chitiet]Bất động sản (BĐS) là một hàng hóa đặc biệt. Trước hết là vì BĐS có giá trị lớn, chiếm đến một nửa tổng tài sản kinh tế trên toàn cầu, nên ảnh hưởng rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế của một quốc gia. Do đó, thị trường này bị nhà nước quản lý rất chặt. Dù vậy, BĐS vẫn là hàng hóa trên thị trường BĐS và vẫn bị quy luật cung cầu chi phối. (Lưu ý: BĐS ở đây được hiểu là đồng nghĩa với quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền với đất).

Cung – cầu bất động sản

Nhắc lại một chút về khái niệm cung cầu: “Quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng giao dịch hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác định” (Wikipedia). Trong đó, cung là chỉ nguồn cung hàng hóa với mức giá sẵn lòng bán (hay mức giá mà người bán muốn bán hàng hóa). Cầu là chỉ phía những người có nhu cầu muốn mua hàng hóa với một mức giá sẵn lòng chi trả (hay mức giá mà người mua sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).

Nói một cách đơn giản, thị trường BĐS có quy mô rất lớn với nhiều người mua và nhiều người bán. Rõ ràng sẽ có nhiều người muốn bán nó với những mức giá khác nhau, và cũng có nhiều người sẵn sàng mua với những mức giá khác nhau. Điều đó tạo nên đường cung và đường cầu. Mỗi một mức giá được hình thành theo quy luật thị trường sẽ có cùng lượng người mua và người bán.

Tại mức giá cao thì lượng người muốn bán sẽ nhiều hơn lượng người muốn mua, tức là cung lớn hơn cầu. Và ngược lại đối với giá thấp hơn thì lượng người muốn mua sẽ nhiều hơn người muốn bán. Mức giá mà có số người mua bằng số người bán gọi là mức giá cân bằng.

Đường cung - cầu của những phân khúc BĐS khác nhau là khác nhau. Vì nhu cầu đối với mỗi loại hình BĐS thì không giống nhau. Có người chỉ cần có chỗ ở đảm bảo nhu cầu thiết yếu, có người lại cần những tiện ích hàng đầu. Có người lại còn có cả nhu cầu khẳng định giá trị cá nhân thông qua căn nhà của họ. Có người chỉ có thể trả 500 – 700 triệu cho một căn nhà, cũng có người có thể chi nhiều tỷ đồng.

Những đặc điểm của cung BĐS:

-          Cung BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Cụ thể là các dự án nhà ở phải được nhà nước phê duyệt thông qua. Mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng và muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải có phê duyệt của nhà nước và phải đóng phí 

-          Cung đất đai cho mỗi mục đích sử dụng đều là có giới hạn và chịu sự quản lý chặt của nhà nước: diện tích đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được quy định rõ ràng bằng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước. Và thường thì việc tạo lập, xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì BĐS dễ bị thiếu nguồn cung.

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm:

-          Tăng trưởng kinh tế làm nhu cầu về nhà ở tăng lên.

-          Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc.

-          Thay đổi về việc làm, thu nhập, thay đổi công nghệ xây dựng dẫn đến giá rẻ làm cầu nhà ở tăng.

-          Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà nước.

Cung – cầu BĐS tại Việt Nam

Có thể hình dung thị trường BĐS nước ta một cách đơn giản như hình trên. Tại đó mức giá cao hơn mức giá cân bằng nên có một lượng lớn BĐS không bán được, và rất ít người mua. Khoảng đỏ thể hiện sự mất cân bằng giữa cung và cầu.

Về cầu BĐS, một điều cần khẳng định rằng cầu BĐS luôn luôn lớn và còn tiếp tục tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở nước ta, đặc biệt là tại những thành phố lớn vẫn còn thấp. Dân số trẻ và tiếp tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ nhập cư vào các thành phố lớn cao … là những nhân tố khẳng định cho nguồn cầu lớn và còn tiếp tục gia tăng của thị trường BĐS nước ta trong lĩnh vực nhà ở. 

Nhưng không thể dẫn những lý do trên làm cơ sở để kết luận giá BĐS hiện tại là phù hợp vì nhu cầu BĐS quá lớn, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội (như một số người vẫn hay nói).Vì chúng ta cần phải xem xét cụ thể khả năng chi trả, nhu cầu cho từng phân khúc chứ không thể nói một cách chung chung. Như trong một phân tích trước đó (đã dẫn link phía trên) thì hiện tại, điểm nổi bật nhất đối với cung BĐS tại Việt Nam là sự mất cân đối trong cơ cấu.

Việt Nam có mức thu nhập bình quân đầu người xấp xỉ 1300 USD, tại TP.HCM chỉ gần 3600 USD thì đáng lẽ, nguồn cung căn hộ bình dân – dành cho người có thu nhập trung bình và nguồn cung căn hộ cho thuê phải chiếm tỷ trọng cao nhất, ưu tiên phát triển hàng đầu. Tuy nhiên, thực tế là sau nhiều giai đoạn phát triển nóng, sự mất cân đối trong cơ cấu đã làm méo mó thị trường nghiêm trọng.

Một thực tế là những dự án chậm tiến độ, không thể tiếp tục triển khai hoặc hoàn thành nhưng không tìm được người mua hiện tại đa phần là những dự án ở phân khúc cao cấp. Những dự án có mức giá vừa phải thì dù có khó khăn hơn nhiều so với trước nhưng vẫn bán được hàng. Điều này cũng lý giải vì sao một số doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục thành công trong bối cảnh u ám chung.  Không chỉ trên phân khúc bình dân giá thấp mà ngay cả ở phân khúc cao cấp vẫn có những dự án và nhà đầu tư thành công, vì họ thật sự khác biệt và đáp ứng được nhu cầu của khách hàng dù cầu cho phân khúc này là không nhiều.

Còn căn hộ cho thuê thì có thể nói là không có nguồn cung. Một phần điều này là do tâm lý người tiêu dùng, một phần khác do lợi nhuận thấp và rủi ro cao của hình thức này. Ở một số nước khác, thường thì loại hình BĐS cho thuê được sự hỗ trợ của nhà nước để phát triển cũng chính vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu không thu hút được nhà đầu tư tư nhân.

Như vậy, nhìn từ khía cạnh thị trường thì nhân tố quyết định sự phát triển của thị trường BĐS là sự phù hợp giữa cung và cầu BĐS. Chắc chắn là các công ty bất động sản cũng đã biết đến điều này nhưng do quá trình thực hiện dự án họ không phân tích một cách cẩn trọng dẫn đến tình trạng bất động sản tồn kho như hiện nay. Một thời “tay không bắt giặc”, đua vào bất động sản kỳ vọng lợi nhuận cao, làm giàu nhanh chóng đã qua. Đây là lúc doanh nghiệp bất động sản phải nhìn lại chính mình và Nhà nước cũng phải có những đánh giá nghiêm túc về thị trường này. Nhiều áp lực đã buộc Chính phủ phải hỗ trợ, cứu bất động sản … nhưng lại không có những cơ sở khoa học thuyết phục thì không thể giải quyết được bài toán cho thị trường.

[/chitiet]

[video] Code video về sản phẩm mà bạn muốn nhúng [/video]

Cơ chế sở hữu nhà đất còn mơ hồ mông lung

[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Trong loạt bài này chúng tôi sẽ giới thiệu những khái niệm cơ bản nhất về thị trường bất động sản, kèm theo những câu chuyện thực tế và so sánh. Hy vọng là qua loạt bài này, chúng tôi sẽ cung cấp một cái nhìn đa chiều về đất đai và các quy định liên quan. Trong phần đầu tiên chúng ta sẽ tìm hiểu về vấn đề các quyền trong lĩnh vực BĐS. Đây là một vấn đề quan trọng vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của tất cả chúng ta.

    [/tomtat]

[chitiet]Khi nói đến quyền tài sản, chúng ta nói đến các quyền căn bản sau:

      -   Quyền sở hữu (hay quyền chiếm hữu).

      -   Quyền sử dụng.

      -   Quyền định đoạt: bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản.

Đối với BĐS là tài sản đặc biệt, các quyền trên tại Việt Nam được quy định rõ như sau:

      -   Quyền sở hữu: Nhà nước không công nhận quyền tư hữu đối với đất đai. Điều 17, 18 Hiến pháp quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý. Điều này được thể hiện rõ ràng hơn thông qua Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.

      -   Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sử dụng và quyền định đoạt của người dân đối với bất động sản. Quyền này được công nhận thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng trước kia).

Nhà nước quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước. Những quy định về vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai được quy định tại Điều 6 – 7 Luật Đất đai 2003. Nhà nước bảo đảm quyền lợi của người dân đối với tài sản là đất đai bằng cách: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không công nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của nhà nước cho người khác sử dụng và cam kết hỗ trợ người dân phát triển kinh tế thông qua những quyết định liên quan đến quản lý đất đai. Điều này được quy định rõ tại Điều 10 Luật Đất Đai 2003.

Những tranh cãi

Thu hồi đất là một vấn đề gây nhiều tranh cãi lâu nay, nhất là đối với đất nông nghiệp.

Khái niệm toàn dân sở hữu đất đai chỉ có ở nước ta và một số nước CNXH. Khái niệm này ở nước ta cũng chỉ xuất hiện từ sau Hiến pháp năm 1980. Trước đó, Hiến pháp năm 1959 vẫn quy định rõ tại Điều 14: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân” – tức là vẫn công nhận quyền tư hữu.

Hiện nay, ở nước ta toàn bộ những giao dịch bất động sản đều là giao dịch quyền sử dụng dựa trên quyền định đoạt đối với tài sản là bất động sản chứ không phải là giao dịch quyền sở hữu như những tài sản khác. Và hoạt động giao dịch này cũng chỉ mới được công nhận từ năm 1993 sau khi Luật Đất đai ra đời.

Một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất liên quan đến các quyền đối với bất động sản là việc phân định rõ ràng “chủ sở hữu” và “người đại diện”.  Theo những quy định của nước ta, Nhà nước chỉ đóng vai trò “người đại diện” cho toàn dân để quản lý đất đai chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. Như vậy, Nhà nước khi ban hành kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hay khi thu hồi đất thì phải tham khảo ý kiến người dân (vì toàn dân mới là chủ sở hữu). Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là hiện tại chưa có một quy định nào chỉ ra rõ ràng nếu như số % người dân không đồng ý đến mức nào thì phải hủy bỏ không thông qua quyết định thu hồi, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Trích Công văn số 86/BXD-KTQH về việc hướng dẫn lấy ý kiến của cá nhân và cộng đồng dân cư về quy hoạch đô thị:

"Luật không quy định tỷ lệ % ý kiến đồng ý để làm cơ sở quyết định phê duyệt. Tuy nhiên, cấp có thẩm quyền phê duyệt      có trách nhiệm xem xét, cân nhắc các ý kiến, tỷ lệ đồng thuận và báo cáo tổng hợp giải trình, tiếp thu của cơ quan chức năng để quyết định phê duyệt nhiệm vụ và đồ án trên cơ sở đảm bảo các nguyên tắc và yêu cầu đối với quy hoạch đô thị quy định tại Điều 5, 6 của Luật Quy hoạch đô thị ; đảm bảo tính khả thi, hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và cộng đồng."

Chính vì vậy, tại đợt đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai mới vừa rồi đã có nhiều ý kiến kiến nghị xung quanh vấn đề này nhưng đến nay, chủ trương vẫn là giữ nguyên sở hữu toàn dân. Lý giải về việc này, ông Nguyễn Mạnh Hiển (Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương) cho rằng “Quy định đất đai sở hữu toàn dân nhằm bảo đảm cho Nhà nước chủ động trong khai thác, sử dụng tài nguyên đất đai phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng, ngoài ra còn để phục vụ yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Tuy nhiên, vấn đề này gặp sự phản đối của nhiều chuyên gia về luật lẫn người dân vì nó đẻ ra nhiều hệ lụy khác. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân đã bị các cơ quan chức năng thu hồi đất một cách vô tội vạ, đền bù giá rẻ, gây thiệt hại cho người nông dân đang có đất. Một thực tế hiển nhiên là phần lớn quốc gia trên thế giới không cần “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” vẫn có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và giàu có. Như vậy, lý luận như ông Hiển và nhiều người khác liệu có thuyết phục?

Nguyên Khôi

[/chitiet]

[video] Code video về sản phẩm mà bạn muốn nhúng [/video]

Bài 3: Đối tượng khách hàng- chìa khóa thành công trong đầu tư bất động sản

[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Bức tranh “hàng tồn” và nợ xấu như hiện nay là bài học quá đắt cho các nhà đầu tư đã từng xem nhẹ và không quan tâm đến việc nghiên cứu, thẩm định thị trường trước khi cho ra đời một dự án BĐS phù hợp với đối tượng khách hàng cụ thể.

    [/tomtat]

[chitiet]Nhìn lại lịch sử phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam vào những giai đoạn “nóng sốt” như 2006 – 2008 cho chúng ta thấy, phần lớn các chủ đầu tư (CĐT) thường đầu tư theo phong trào là chính. Tư duy “tranh thủ” của các CĐT vào những giai đoạn mà thị trường đang nổi “bong bóng” thường không quan tâm đến sản phẩm do họ làm ra để bán cho ai ?  Khả năng tài chính của khách hàng ra sao? Tầng lớp và vị trí xã hội của khách hàng? Bức tranh nền kinh tế quốc gia? Giá sản phẩm có phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân hay không…

Và như chúng ta đã biết, kết quả của sự thiếu chuyên nghiệp và tư duy “ăn xổi” của những CĐT đã để lại gánh nặng quá lớn cho nền kinh tế mà điển hình là “nợ xấu” với câu chuyện “hàng tồn” vẫn đang là bài toán chưa có lời giải.

Một dự án được cho là thành công phải dựa vào rất nhiều yếu tố như: Tỷ suất lợi nhuận, thời gian xây dựng, thu hồi vốn nhanh, chiến lược marketing hiệu quả, sản phẩm phù hợp với thị trường, chiến lược giá phù hợp... Để đạt được kết quả như mong muốn nêu trên, có một yếu tố mang tính cốt lõi quan trọng chính là đối tượng thụ hưởng.  

Định vị đối tượng khách hàng

Chìa khóa thành công trong đầu tư dự án BĐS vẫn là ai sẽ mua ? Để từ đó CĐT mới có thể đưa ra một chiến lược kinh doanh phù hợp. Khi nói đến phân khúc khách hàng, thông thường, các nhà đầu tư nước ngoài thường dựa vào các yếu tố căn bản như: thu nhập khách hàng, độ tuổi, tầng lớp khách hàng để xác định và cho ra đời sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Thẩm định dựa trên thu nhập:

Một sản phẩm muốn tiêu thụ nhanh và có lãi thì yếu tố số đông ảnh hưởng rất lớn đến thời gian bán hàng của dự án đó. Số đông ở đây chúng ta phải hiểu là đối tượng có thu nhập bình quân chiếm đa số trong cộng đồng. Ví dụ:

Số TT	Mức thu nhập trung bình/tháng	Chi phí/tháng	Thu nhập thực tế	Số % nhóm
01	Từ 3  – 10	50 %	50 %	45 %
02	Từ 11 – 20	40 %	60 %	20 %
03	Từ 21 – 30	40 %	60 %	15 %
04	Từ 31 – 50	40 %	60 %	13 %
05	Từ 51 – 100	40 %	60 %	7 %

( Đơn vị tính triệu / tháng qua bảng thống kê mẫu)  

Việc xác định đối tượng khách hàng dựa trên thu nhập của nhóm số đông trong cộng đồng,

để cho ra đời những sản phẩm phù hợp sẽ giúp cho doanh nghiệp hạn chế được những rủi ro khi sản phẩm bị “nằm’ trên trên thị trường.

Thẩm định dựa vào nhóm tuổi của khách hàng:

Số TT	Nhóm khách hàng	Số con	Nhóm tuổi	Thang điểm	Tỷ lệ %
01	Người độc thân	0	18- 24	1
02	Vợ chồng trẻ	1	25 – 30	3
03	Gia đình	2-3	30-39	4
04	Trung niên	3-4	40-55	5
05	Người về hưu	Con cái lớn	60-70	2

( Bảng thống kê tham khảo mẫu – Theo thang điểm 5 )

Nhóm tuổi của khách hàng khá quan trọng cho một chiến lược đầu tư dự án. Qua bảng tham khảo mẫu nêu trên cho chúng ta thấy: Nhóm 2-3-4 là 3 nhóm khách hàng tiềm năng hơn và có nhu cầu mua nhà cao hơn so với các nhóm còn lại qua sự phân tích sau:

Nhóm 1: Là nhóm khách hàng đang trong quá trình còn chịu sự ảnh hưởng tài chính của gia đình. Là nhóm đang hoàn thiện kiến thức tại các trường hoặc mới lập nghiệp nên khả năng tài chính bị hạn chế. Nhóm đối tượng này chưa thể là nhóm khách hàng tiềm năng được.

Nhóm 2: Là nhóm đã trưởng thành và đang có công ăn việc làm. Nhu cầu kết hôn cao. Mong muốn có cuộc sống riêng để xây dựng, phát triển gia đình. Tuy nhiên, nhóm khách hàng này tài chính chưa dồi dào vì thời gian đi làm chưa lâu nên việc tích lũy cũng có giới hạn.

Nhóm 3: Là nhóm khách hàng tương đối vững vàng về tài chính, có công ăn việc làm ổn định. Nhu cầu mua nhà cao để mở rộng gia đình, cho con cái có thêm phòng ốc rộng rãi và môi trường sống tốt hơn.

Nhóm 4: Đây là nhóm hoàn thiện mọi mặt và có khả năng tài chính tốt nhất. Đây là nhóm đối tượng khách hàng có khả năng mua nhà cao để đầu tư, phát triển. 

Nhóm 5: Là nhóm an hưởng tuổi già sau khi con cái đã thành đạt, ổn định. Nhu cầu mua nhà không cao so với các nhóm khách hàng trên.

Định vị dựa trên nhóm khách hàng:

Không chỉ riêng Việt Nam mà hầu hết các nước trên thế giới đều có sự phân tầng về thu nhập cũng như vị trí xã hội, đó là chuyện bình thường. Nhu cầu hưởng thụ cũng có sự khác biệt và quyền lựa chọn sản phẩm phù hợp với vị trí xã hội cũng khác nhau. Vấn đề là các CĐT nắm bắt được xu hướng và định vị được cho mình đối tượng khách hàng cụ thể tùy theo tiềm lực tài chính của mỗi công ty. Từ đó, cho ra đời những sản phẩm phù hợp.

Số TT	Nhóm Khách hàng	Nhu cầu mua	Nhu cầu thuê	Tỷ lệ %
01	Kiều bào – Người NN	Cao	Trung bình	5 %
02	Nhóm trí thức lương cao	Cao	Trung bình	15 %
03	Nhóm tiểu thương KD	Trung bình	Trung bình	20 %
04	Nhóm các nhà đầu tư	Cao	Trung bình	10 %
05	Công nhân viên chức	Cao	Thấp	30 %
06	Nhóm làm nghề tự do	Thấp	Cao	10 %
07	Sinh viên mới ra trường	Thấp	Cao	5 %
08	Nhóm hưu trí…	Thấp	Thấp	5 %

( Bảng thống kê tham khảo mẫu )

Đầu tư một dự án BĐS là hình thức đầu tư mang tính đặc thù khác xa so với các hình thức đầu tư khác. Để có được một dự án BĐS thành công là cả một chuỗi công việc phức tạp và khoa học. Trong bối cảnh mà thị trường đang “ngủ đông” kéo dài như hiện nay. Thì việc định vị được đối tượng khách hàng cụ thể trước khi xúc tiến đầu tư là giải pháp cần thiết nhằm hạn chế những rủi ro và tránh tổn thất cho doanh nghiệp.

Kinh nghiệm của những nhà đầu tư ở các nước phát triển có sự khác biệt rất lớn so với các nhà đầu tư trong nước. Để cho ra đời một dự án thì việc thăm dò ý kiến khách hàng, giới thiệu sản phẩm cho khách hàng tham khảo trước... là giai đoạn không thể thiếu được. Họ chấp nhận tốn kém trong khâu phân tích, thẩm định thị trường trước còn hơn là xây dự án xong không ai mua… Khi đã nắm rõ nhu cầu và phản ảnh từ khách hàng thì họ mới tiến hành đầu tư. Nói một cách nôm na là: họ có khách hàng rồi mới tiến hành xây dựng. Còn các CĐT trong nước thì xây dựng dự án trước rồi mời tìm khách hàng sau !?

Câu chuyện “hàng tồn” trên thị trường như hiện nay là bài học mà các CĐT cần rút kinh nghiệm sâu sắc. Là bài học “xương máu” nhằm tránh rơi vào cái bẫy hàng tồn kho trong tương lai.

Giảng viên Huỳnh Anh Dũng – CRS Hoa Kỳ (Trường Đào tạo Quốc tế Leader Real)

[/chitiet]

[video] Code video về sản phẩm mà bạn muốn nhúng [/video]

Bài 2: phân tích chìa khóa SMRT trong đầu tư bất động sản

[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Một nhà đầu tư thông minh luôn có những phân tích và đánh giá thị trường trước khi đi đến quyết định có “đặt cược” vào một dự án sắp ra đời hay không? Để hạn chế được những rủi ro trong đầu tư, chìa khóa SMART như là tấm gương phản chiếu bức tranh rõ nét nhất của sự thành công hay thất bại của một dự án bất động sản trước khi được đưa ra thị trường. 

    [/tomtat]

[chitiet]Một nhà đầu tư có tâm họ luôn hiểu rõ sự song hành của lợi nhuận và sự đóng góp cho xã hội. Ngoài yếu tố lợi nhuận, nhà đầu tư còn quan tâm đến những yếu tố quan trọng không kém đó là: Dự án này phục vụ cho ai? Những lợi ích mà dự án sẽ mang lại cho cộng đồng?

Tính thẫm mỹ của dự án? Giải quyết được nhu cầu nhà ở cho bao nhiêu hộ dân? Một chủ đầu tư có quan điểm đúng đắn thường có xác suất thành công cao hơn những dự án mà chủ đầu tư đặt lợi nhuận lên trên lợi ích của cộng đồng.

Từ kinh nghiệm của những nhà đầu tư thành công ở các nước phát triển. Chúng tôi muốn chia sẻ thêm thông tin về một góc nhìn khác trong giới đầu tư thường sử dụng. Chìa khóa SMART trong đầu tư.

Cụ thể - Specific

Khi nói đến sự cụ thể, thường những nhà đầu tư phải nghĩ ngay đến các yếu tố cấu thành lên một dự án thành công. Là điểm gặp nhau của người thụ hưởngvà sản phẩm. Người thụ hưởng ở đây là ai? Thu nhập của họ ra sao? Giải pháp tài chính cho họ?

Việc lựa chọn đúng đối tượng cho dự án đã là một thành công và giải quyết nhanh sản phẩm tránh nằm lâu trên thị trường. Nhà đầu tư phải có một bảng phân tích chi tiết thị trường được các chuyên viên phân tích chuyên ngành thống kê từ các nguồn đáng tin cậy theo từng hạn mục cụ thể, rõ ràng, chính xác, theo yêu cầu của chủ đầu tư. Để có một dự án thành công, yếu tố đầu tiên mà chúng tôi muốn đề cập đến đó là giá sản phẩm có phù hợp với thu nhập bình quân đầu người của một quốc gia?

Xác định thu nhập người thụ hưởng: 

Thật sự thu nhập bình quân hiện nay của người dân Việt Nam là bao nhiêu so với các nước trong khu vực? Bảng phân tích thu nhập dưới đây cho chúng ta một góc nhìn khách quan và toàn cảnh hơn về thu nhập bình quân của người Việt Nam hiện nay so với các nước trong khu vực.    

Tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người của một số nước Đông Nam Á
(Đô la Mỹ)	Theo tỷ giá hiện tại			Theo sức mua ngang giá (PPP)
	1990	2010	Tăng (lần)	1990	2010	Tăng (lần)
Việt Nam	98	1.224	12,5	654	3.185	4,9
Singapore	11.841	41.987	3,5	18.225	57.791	3,2
Indonesia	620	2.950	4,8	1.450	4.304	3,0
Thái Lan	1.495	4.613	3,1	2.841	8.500	3,0

( Nguồn WB - TS Phan Minh Ngọc )

Theo bảng trên thì thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam tăng tới 12,5 lần trong khoảng 1900-2010, bỏ xa các nước khác trong bảng. Trong khi đó, trong 20 năm này GDP thực của Việt Nam (tính bằng đồng theo giá cố định) chỉ tăng ở mức 4,4 lần (với tốc độ tăng trưởng GDP thực trung bình – CAGR of real GDP – là 7,4%/năm). Vì mức tăng dân số trong 20 năm này là 1,3 lần, nên thực chất mức tăng thu nhập bình quân đầu người tính bằng đồng theo giá cố định chỉ còn 3,4 lần (=4,4/1,3).

Chỉ số khử lạm phát GDP (GDP deflator) của Việt Nam tăng tới 11,3 lần trong thời kỳ 1990-2010. Như nói ở trên, trong cùng thời kỳ này, GDP thực tăng 4,4 lần và dân số tăng 1,3 lần. Ngoài ra, tỷ giá tiền đồng tăng 3 lần trong cùng thời kỳ.

Do nhược điểm lớn của việc tính, so sánh thu nhập bình quân đầu người dựa vào GDP tính bằng đô la Mỹ theo giá hiện hành, WB và các tổ chức thế giới mới phải đưa thêm tính toán áp dụng PPP (GDP bình quân đầu người theo sức mua tương đương) như trong Bảng 1. Và theo bảng này thì PPP trên đầu người của Việt Nam chỉ tăng 4,9 lần trong 20 năm, không quá khác biệt so với khi tính theo tốc độ tăng trưởng GDP thực tính gộp trong 20 năm này (4,4 lần)

Qua bảng thống kê nêu trên chúng ta có thể thấy, với thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay khoảng tầm 25 triệu đồng/năm để có một dự án phù hợp với thu nhập này thật sự không phải là điều dễ dàng cho những chủ đầu tư. Chi phí giá thành của một dự án được tính gộp luôn cả những loại phí “không tên” và kéo quá dài thời gian với bao nhiêu tầng nấc để được cấp phép là một bài toán khó.

Giải pháp tài chính

Hầu hết người dân các nước (trên 95%) đều mua nhà trả góp thông qua vốn vay của ngân hàng với thời gian cho vay trên 20 năm đến 30 năm tùy vào tuổi tác người đi vay, Lãi suất được sự kiểm soát chặt chẽ của chính phủ và ổn định trong một thời gian dài. Gói hỗ trợ 30.000 tỉ như vừa qua của Chính phủ là một tín hiệu rất đáng mừng. Tuy nhiên, với thời hạn ấn định chỉ trong ba năm và chỉ có một số đối tượng nhất định mới được vay. Sau 3 năm sẽ theo lãi suất thị trường theo qui định của ngân hàng thì thật sự là một cái “bẫy” mà bất cứ người đi vay đều phải đắn đo không dám mạo hiểm. Như vậy, mục đích giải cứu hàng tồn kho và kích cầu thị trường BĐS sẽ không đạt được như mong muốn của người dân cũng như của Chính phủ.  

Mối quan hệ hỗ tương giữa ngân hàng và nhà đầu tư như “môi với răng”. Trong bối cảnh nền tài chính ngân hàng chưa được khai thông và khó tiếp cận vì lãi suất quá cao như hiện nay thật sự là bài toán khó. Hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài dựa vào vốn vay của ngân hàng để đầu tư dự án là chính. Mỗi ngân hàng đều có cách thẩm định tính khả thi và hiệu quả của mỗi dự án khác nhau. Tuy nhiên, quan điểm của nhà đầu tư và ngân hàng là chúng ta cùng “kiếm tiền” chứ không phải là sự “xin,cho”. Ngân hàng luôn đồng hành cùng với doanh nghiệp như một người “hùn vốn” để cùng kiếm lợi nhuận. 

Để có một dự án thành công và mang lại lợi ích cho người thụ hưởng, giải quyết được nhu cầu về nhà ở đang còn rất lớn trong cộng đồng thì chính các chủ đầu tư phải có những giải pháp tài chính phù hợp cho người mua nhà như: Mua trả góp, thời gian trả góp, lãi suất và các ưu đãi khác. Quan trọng hơn là các nhà đầu tư phải tạo được uy tín và có lý lịch tài chính “sạch” bằng chính các dự án tiềm năng của mình mới hy vọng nhận được vốn vay từ ngân hàng.

Chi phí quản trị dự án 

Sự ôm đồm và bao biện của các chủ đầu tư hiện nay là “lợi bất cập hại”. Chi phí quản lý quá cồng kềnh và tốn kém nhưng không hiệu quả. Chính chi phí quản lý và các chi phí “không tên” khác đã ngốn rất nhiều nguồn tài nguyên của công ty. Từ khâu xin giấy phép, giải phóng mặt bằng, phân tích thị trường đến thiết kế, tư vấn, vật liệu xây dựng, thi công, giám sát, phân phối, tiếp thị, quản lý nhân sự, tài chính kế toán, pháp lý,… Thật sự đã vắt kiệt sức các chủ đầu tư, thì cón đâu để có thời gian cho những tư duy sáng tạo ra những sản phẩm có chất lượng của dự án?

Một nhà đầu tư thành công là người phải biết chia sẻ lợi nhuận. Hãy giao những phần việc trong phạm vi có thể cho các nhà thầu phụ (Subcontractors) có khả năng giải quyết giúp như: Thiết kế, thi công, marketing, tiếp thị, phân phối, thẩm định thị trường. Hạn chế chi phí quản lý với bộ máy gọn nhẹ nhưng hiệu quả.

Giảng viên Huỳnh Anh Dũng – CRS Hoa Kỳ (Trường Đào tạo Quốc tế Leader Real)

[/chitiet]

[video] Code video về sản phẩm mà bạn muốn nhúng [/video]